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也有人要给SOHO唱个反调啦！

作者：SOHO特区网 -上传日期：2004-4-11

OA(办公自动化)和In-ternet(国际互联网络)的渐渐晋及，现代文明的飞速发展正在试图改写传统的办公游戏规则：电话、传真、图文传输、Email、交互式网络会议、电子商务、远程交易……，所有这一切，只需要一条接入Internet的电缆、一台电脑及其外围设备如Mo-dem、打印机、扫描仪、一部电话，在家中就可以实现。

　　这种办公方式，就是目前风行国内外的“居家办公”---SOHO(SmallOfficHomeOffice )。而实现SOHO的场所---住房，便一不小心成为一些发展商开发项目的崭新定位。于是乎，标榜SOHO的住宅成了渴望创业的都市新人类朝思暮想的根据地。

　　实际的情形果真是这样的吗？

　　SOHO不等于SCHC国内定位于SOHO的住宅很多，最有名的当属北京现代城，在它长达100多页的楼书中，对SOHO做了如下描述：它是指在网络时代，越来越多的个人化工作可以在家里完成，工作者主要通过网络与外界联系，从而省去办公空间，避免写字楼的生硬氛围。简单地概括，就是“居家办公”。

　　与此同时，SOHO遭到了来自行内不同人士的置疑：来自京城的某建筑师说：“我是不赞同将现代城由办公楼改为住宅的，从城市总体规划上讲，这里是中央商务区。在SOHO现代城里办公，如果是经营性办公是绝不允许的；如果是个人在家里用电脑办公，而不雇人在家里办公，这样在任何住宅里都是允许的。”

　　资深房地产策划顾问邓智仁先生说：“住宅不能用作商业用途，这在任何一个国家都是如此，政府不会给你登记注册的。”

　　工商局企业注册登记的政府官员说：“一般任何企业或公司都不能在住宅里办公，除了个人独资的咨询服务类公司可在家里当办公场所外，其他公司在家里办公一律不予发放营业执照。即使这样，也必须带上居委会或物业管理公司提供的‘不扰乱周围居民生活的证明’，才考虑发放营业执照。”

　　电信局的工作人员说：住宅电话收费与商业电话收费相比要便宜得多，因此不允许住宅电话用作商业用途。

　　写字楼人员流动量大，装修材料中涉及的可燃物比较多、用电量比较大，同时，考虑到消防的突发事件，写字楼除了会设置数量较多的电梯以解决垂直交通的矛盾外，还会在建筑内考虑避难层的设计。同住宅相比，它对消防设施的要求也相当高。但SOHO的规划用途是住宅，消防标准自然远远低于写字楼，而居家办公则使住宅又部分地成为写字楼，使得其安全隐患要远大于其他住宅。

　　一句话，在家办公不等于在家营业，SOHO不等于SCHC(SmallCompanyHomeCompany )。

　　写字楼的忧伤退一步讲，即便是政府允许SOHO型住宅的业主在其住所内注册经营性企业。此举对写字楼市场的冲击将会是怎样的呢？

　　写字楼的土地出让金价格比住宅高出许多。由于消防要求比较严格，对消防通道、电梯、消防楼梯、人防及消防设备的要求都比较高，导致写字楼的实用率较低，加上停车位、中央空调、楼宇自动监控系统等硬件投入，使得写字楼的平均造价远远高于住宅。除此之外，写字楼建成后的维护工作也是相当繁重的，日常保洁、中央空调、外立面清洁、水电等都被列入统一管理。也使写字楼的物业管理费长期居高不下。就深圳市而言，写字楼物业管理费基本维持在15-30元／平方米的水平，数倍于住宅的物业管理费。

　　写字楼让小型公司驻足的原因主要是：价格太高、总房款太高、小公司无力支持；单位面积太大，一般写字楼很少有 120平方米左右的办公空间；付款方式无吸引力。买住宅办理按揭贷款要比贷款写字楼容易得多。

　　档次高、价格低、付款方便、商住两用，相比之下SOHO对小公司的魅力完全显现出来。

　　可以想象，一旦在SOHO型住宅中开公司被默许，原本已经严重积压的写字楼市场将会进一步度日如年，揭不开锅。

　　过度炒作的后果一富家千金拼命朝着年轻后生们抛绣球，待后生上门提亲时，员外出来说话了：我根本就没想过要把女儿嫁给你！---这很有可能就是目前SOHO型住宅的发展商、小公司法人、政府主管部门对待SOHO的不同态度。

　　等到这种尴尬场面出现时，或许“后生们”会掩面发出内心的冤屈：我有一种被欺骗之后的疲惫，我的伤悲……在发达国家，SOHO并不是时尚的。

　　全球互联网的迅速发展确实令房地产市场产生了变化，使部分企业员工足不出户便可通过互联网提供的信息进行工作，但这部分人在社会上所占的比例微乎其微，因而在发达国家，商住两用的楼宇一直是被禁止淘汰的。在欧美国家，商住两用楼宇也只适用于两层高的平房，即TOWN-HOUSE，人们通常采取楼上居住，楼下办公的方式。邓智仁说：“商住两用楼问题多多，旧的商住楼宇价值也在快速下跌，所以也不是投资之选，更不是“居家办公”的首选。世界上很多发达城市禁止使用，那又何来时尚之谈呢？”

　　谈到北京的房地产市场现状，邓智仁说：与广州、上海相比，北京房地产市场起步比较晚的，但京城开发商的宣传手段是世界一流水平，而且招数层出不穷，这肯定是有问题的。开发商对项目的过分包装和炒作，将使未来的消费者完全失掉购买预售楼的信心，从而窒息房地产业健康发展。

　　这一点，同样要引起深圳本地发展商的高度警惕。套用一句俗话---“这决不是危言耸听！”

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